Узаконить реконструкцию

Реконструкция представляет собой строительные работы на существующем объекте, в том числе на частном доме, жилом или нежилом здании. При реконструкции может увеличиваться площадь и этажность строения, меняются или восстанавливаются несущие конструкции. Провести такие работы можно только на основании разрешения Госстройнадзора (для объектов кап.строительства), либо по уведомлению (для ИЖС). Не получив разрешения или не подав уведомление, собственнику придется узаконить реконструкцию после завершения работ.

Можно ли узаконить реконструкцию самовольной постройки

По степени серьезности работ реконструкция практически приравнена к строительству нового объекта. Чтобы увеличить площадь или объем здания, сделать пристройку или надстройку, необходимо подтвердить безопасность предстоящих работ. Общие правила проведения реконструкции определены в ГрК РФ:

• до начала работ на жилом или нежилом здании нужно заказать проект, пройти экспертизу, получить разрешение Госстройнадзора;
• до начала работ на частном или садовом доме необходимо направить уведомление в местный орган власти, указать характеристики объекта после реконструкции;
• чтобы внести изменения в ЕГРН после завершения реконструкции любого объекта, необходимо заказать технический план у кадастрового инженера.

Обратите внимание!Узаконить реконструкцию здания крайне сложно, так как в ходе работ должен осуществляться строительный надзор. Если работы проведены без разрешения, нужно подтвердить их безопасность, отсутствие угроз для устойчивости и прочности объекта, соответствие строительным нормам.

Для ИЖС согласование строительства и реконструкции проходит достаточно просто. С середины 2018 года был изменен алгоритм выдачи разрешений на такие виды работ. Чтобы провести реконструкцию, достаточно подать уведомление в местный орган власти, описать параметры строения после завершения работ.

Особенности узаконивания реконструкции ИЖС

Реконструкция ИЖС, проведенная без разрешения или подачи уведомления, может быть узаконена только через суд. Это отличается от аналогичной процедуры для самостроя, на который можно зарегистрировать права в административном порядке. В ст. 55 ГрК РФ сказано, что уведомление о завершении работ (реконструкции) будет возвращено заявителю, если он ранее не уведомлял администрацию об их начале. Таким образом, получив отказ местного органа власти, собственнику придется обращаться в суд.

Нужно ли вообще узаконить самовольную реконструкцию дома? Это необходимо по следующим причинам:

• так как реконструкция влечет изменение исходных параметров дома, их нужно отразить на техническом плане, перенести в ЕГРН;
• если сведения ЕГРН не будут совпадать с фактическими параметрами дома ИЖС, его будет невозможно продать, сдать в аренду, подарить (несоответствие будет сразу выявлено при проверке договора в Росреестре);
• реконструкция может привести к нарушению норм безопасности, допустимых параметров строительства, что можно проверить только при узаконивании.

Приведем пример. Если проводится узаконивание реконструкции дома с расширением площади, может нарушаться допустимый отступ от границ участка. Это влечет повышенную угрозу пожарной безопасности, нарушает допустимые параметры строительства и интересы владельцев близлежащих участков. При таких нарушениях в узаконивании реконструкции откажет даже суд. Чтобы подтвердить соответствие градостроительной документации и нормативным актам, для суда потребуется технический план, заключение кадастрового инженера.

Как узаконить реконструкцию частного дома: пошаговая инструкция

Специалисты Геодезической компании «Измерение» рекомендуют проходить согласование реконструкции ИЖС до начала работ. Сделать это достаточно просто, если описать в уведомлении новые параметры объекта, подтвердить их соответствие градостроительной документации. Проводя работы без направления уведомления, вы рискуете получить предписание о приведении строения в первоначальный вид. Также за незаконные работы собственнику грозит штраф по КоАП РФ.

Подготовка документов

Разберем, как узаконить реконструкцию дома на собственной земле. Чтобы доказывать безопасность выполненных работ и соответствие предельно допустимым параметрам строительства, необходимо описать в документе фактические характеристики объекта. Для этого заполняется уведомление о завершении работ, заказывается технический план.Документами должно подтверждаться:

• соответствие правилам землепользования и градостроительной документации (например, соблюдение метража по отступу от границ участка);
• отсутствие нарушений строительных и пожарных нормативов (например, обязательно проверяется размер противопожарных разрывов с другими постройками на участке);
• отсутствие нарушений интересов других лиц (например, расширенная площадь дома не должна препятствовать проходу владельцев близлежащего участка).

Если для реконструкции изначально был заказан проект, основные требования к безопасности должен предусмотреть проектировщик. Но окончательные выводы будет делать кадастровый инженер, а затем и суд.

Изготовление технического плана

Чтобы узаконить реконструкцию жилого дома, необходимо заказать технический план. Этот документ оформляется после любых строительных работ на недвижимости, если меняются ее характеристики, конфигурация. Заказать обследование реконструированного объекта и изготовление техплана можно в компании «Измерение». Работы пройдут следующим образом:

• заключается договор, инженеру передается исходная документация на дом ИЖС;
• запрашиваются данные из ЕГРН;
• инженер осуществляет выезд на место, проводит обследование, обмеры внутренних помещений и конструкций, внешних границ строения, выполняет координирование объекта на участке;
• в специальном разделе техплана заполняется заключение с выводами инженера (например, об отсутствии противоречий с кадастровыми сведениями, нарушений интересов других лиц);
• заполняется текстовое и графическое описание характеристик дома.

Техплан выдается заказчику на диске, после чего его можно передавать в администрацию, в суд, в Росреестр.

Обращение в администрацию

Нормы ГрК РФ обязывают подавать уведомление о завершении работ в местный орган власти. Как указывалось выше, ст. 55 ГрК обязывает администрацию вернуть документы с отказом, если ранее собственник не уведомлял о начале работ. Поэтому окончательно узаконить самовольную реконструкцию можно только через суд.

Как узаконить реконструкцию через суд

В судебном процессе необходимо подтвердить, что проведенные работы не противоречат градостроительным нормам и строительным правилам. Так как суд не обладает специальными познаниями в сфере кадастра и недвижимости, основным доказательством будет технический план кадастрового инженера. Также можно заказать заключение специалиста в виде отдельного документа.

Представители администрации вправе представить возражения, настаивать на нарушении норм безопасности при реконструкции. Окончательное решение суд сделает по представленным доказательствам. В спорных ситуациях может назначаться экспертиза по инициативе суда или по ходатайству сторон.

Учет изменений в Росреестре

Получив решение суда, нужно узаконить реконструкцию жилого дома через Росреестр. Для этого подается заявление, техплан, судебный акт. На основании этих документов будут обновлены сведения ЕГРН на дом. Заявитель получит выписку ЕГРН. Этот документ подтверждает, что узаконивание завершено успешно.

Наши услуги

Если вам нужно узаконить реконструкцию частного дома, обратитесь за помощью в ГК «Измерение». Наши специалисты окажут услуги:

• проконсультируют о возможных вариантах узаконивания, разъяснят нормы законодательства;
• быстро изготовят технический план на дом ИЖС, помогут собрать и подготовить другую документацию;
• окажут сопровождение на всех этапах процедуры, в том числе в судебных органах.

Подробнее об условиях и стоимости услуг можно узнать по телефонам, указанным на сайте. Консультации по всем интересующим вопросам бесплатны!