Проверка недвижимости перед покупкой

Регистрация договора купли-продажи недвижимости является заключительной стадией сделки. До заключения договора необходимо провести проверку документов и сведений ЕГРН на дом и земельный участок, убедиться в соответствии характеристик и отсутствии обременений. Услуги по проверке недвижимости перед продажей окажут юристы Геодезической компании «Измерение».

Что нужно проверить перед куплей-продажей дома и участка

Любая сделка с недвижимостью подразумевает риск. Купив дом или участок без надлежащей проверки документов, можно столкнуться с обременениями в пользу других лиц, невозможностью совершения последующих сделок, возникновением споров о границах. Еще больше проблем возникнет, если сделку оспорят по причине отсутствия полномочий на продажу.

Чтобы минимизировать риски и устранить проблемы при регистрации сделки, перед продажей необходимо провести проверки по следующим направлениям:

• наличие у продавца полномочий на распоряжение домом и участком;
• законность получения участка в собственность, строительства дома;
• соответствие сведений в ЕГРН и в правоподтверждающих документах с фактическими характеристиками недвижимости;
• отсутствие задолженности по налогам, коммунальным услугам, членским взносам в СНТ;
• отсутствие обременений права (например, сервитута на ограниченное право пользования чужим участком).

Даже если нарушения или недостатки не будут выявлены на стадии подписания и регистрации договора, нет гарантии, что сделку не оспорят позднее. Это может повлечь аннулирование права собственности, потерю денег, дополнительные расходы для нового собственника. Чтобы избежать таких проблем, воспользуйтесь услугами юристов ГК «Измерение». Мы проведем комплексную проверку по всем направлениям, обеспечим безопасность и юридическую чистоту сделки.

Этапы проверки недвижимости перед сделкой

Проверка недвижимости перед продажей предусматривает изучение документов и сведений ЕГРН, визуальный осмотр участка и строений. Это сделают специалисты ГК «Измерение», если вы воспользуетесь нашими услугами. По итогам проверки мы подготовим заключения, укажем на возможные риски, дадим рекомендации и поможем устранить проблемы.

Права на недвижимость

Продать участок и дом может только собственник, либо его представитель по доверенности. Если на недвижимость зарегистрирована долевая или совместная собственность, все владельцы должны участвовать в сделке, либо оформить доверенности на одно лицо.

При проверке прав на землю и дом нужно убедиться:

• что в правоподтверждающих документах собственником указан именно продавец;
• что участок и дом принадлежат продавцу на праве собственности (например, если земля в аренде, продать ее нельзя);
• что недвижимость не заложена банку или по другим обязательствам (в этом случае продажа невозможна без разрешения залогодержателя).

Регистрация сделки в Росреестре невозможна, если участок принадлежит продавцу на праве аренды, ином праве владения.

Выписка ЕГРН

С июля 2016 года основным правоподтверждающим документом на недвижимость является выписка ЕГРН. Она выдается после кадастрового учета объекта, регистрации права собственности. Если участок или дом оформлялись в собственность до июля 2016 года, у продавца может быть свидетельство о праве.

При проверке недвижимости перед продажей наши специалисты запросят выписку ЕГРН. По этому документу и сведениям из реестра можно проверить:

• на кого оформлен участок и дом, сколько собственников у недвижимости;
• основные характеристики объекта, в том числе его площадь, адрес, координаты границ, этажность дома;
• категорию и вид разрешенного землепользования участком;
• зарегистрированные обременения (например, сервитут, залог);
• основания для возникновения права собственности (например, наследование, приобретение по купле-продаже и т.д.);
• иные данные, которые позволяют идентифицировать объект и продавца.

Сведения из выписки ЕГРН нужно проверить на соответствие фактическим характеристикам участка и дома. Для этого наши специалисты проведут визуальный осмотр на местности, сверят характеристики с документами.

Соответствие характеристик участка и дома

Для участков и строений, поставленных на кадастровый учет в последние годы, несоответствие характеристик документам выявляется достаточно редко. Так как работы по определению границ и характеристик выполняют профессиональные специалисты (кадастровые инженеры), в ЕГРН вносятся точные и достоверные данные. Если права на землю или строения регистрировались до введения в России кадастрового учета, при проверке обращается внимание:

• на соответствие координат границ в документах и на местности (нередко у участка может вообще не быть размеченных границ, либо место установки забора не соответствует их координатам);
• на соответствие площади участка и дома (например, до 2018 года дома ставились на кадастровый учет по декларации собственника, что приводило к множеству ошибок и несоответствиям в ЕГРН);
• на наличие неузаконенного захвата чужой территории, самовольных построек (если для их возведения требуется согласование).

Выявленные несоответствия не обязательно влекут невозможность сделки. Через кадастрового инженера можно заказать межевание, определить точные координаты границ и согласовать их с владельцами смежных участков, вынести границы в натуре. Для устранения проблем может потребоваться узаконивание самостроя, оформление выдела участка из территории СНТ, проведение других работ и процедур. Помощь в этом окажут юристы и кадастровые инженеры Геодезической компании «Измерение».

Отсутствие задолженности по платежам

Наличие долгов по коммунальным услугам, налогам или взносам в СНТ не является препятствием для регистрации сделки. Однако к новому собственнику могут предъявлять претензии и требования о погашении задолженности, что создаст дополнительные проблемы. Наши специалисты обязательно проверят эти моменты, особенно если продается земля на территории садоводческих товариществ.

Отсутствие кадастровой стоимости

Если в выписке ЕГРН отсутствует показатель кадастровой стоимости, значит, в отношении участка не проводилась государственная оценка недвижимости. Отказ в регистрации по этому основанию не выносится. Однако новый собственник может столкнуться с завышенной кадастровой стоимостью уже после приобретения земли и дома. Наши специалисты проверят эти моменты, дадут рекомендации для покупателя. При необходимости, мы окажем услуги по оспариванию кадастровой стоимости, если она будет существенно выше рыночной цены недвижимости.

Наши услуги

Выше мы рассказали об основных направлениях проверки недвижимости перед покупкой и продажей. В каждом конкретном случае нюансов может быть намного больше. Обратившись в Геодезическую компанию «Измерение», вы можете воспользоваться комплексной проверкой земельных участков и домов перед сделкой. Мы самостоятельно запросим и изучим документы, проведем необходимые осмотры и обследования, выполним работы на участке.

Подробнее о наших услугах вы можете узнать у наших специалистов. Консультации по всем интересующим вопросам бесплатны!