Оформление аренды

Оформление аренды предусматривает заключение договора между собственником и арендатором. Предметом аренды может быть любое имущество, в том числе участки, здания и сооружения, квартиры и нежилые помещения, части объектов. Обязательным условием для долгосрочных договоров является регистрация через Росреестр. Помощь в подготовке документов на аренду, сопровождении процедуры регистрации окажут специалисты Геодезической компании «Измерение».

Оформление договоров аренды: общие правила

Аренда является гражданской сделкой, поэтому правила заключения договоров регламентируются ГК РФ. Специальные правила передачи в аренду земельных участков могут регулироваться ЗК РФ. Порядок регистрации долгосрочных договоров определен Законом № 218-ФЗ.

Общие правила оформления аренды недвижимости заключаются в следующем:

• сдать имущество в аренду может только собственник, либо уполномоченное им лицо (например, в отношении государственной или муниципальной недвижимости такие функции исполняют департаменты, комитеты, управления, иные органы);
• с 2018 года передача в аренду допускается только для недвижимости, поставленной на кадастровый учет в Росреестре;
• существенным условием аренды является предмет сделки, т.е. в договоре нужно указать сведения об объекте, его основные характеристики по ЕГРН, кадастровый номер, адрес или местоположение;
• размер арендных платежей определяют контрагенты, а для государственного или муниципального имущества они рассчитываются по результатам конкурсов, по нормативным актам.

Аренда представляет собой передачу права пользования и владения на определенный срок. Поэтому арендатор не может распоряжаться полученным объектом, а передача его по субаренде допускается только с прямо согласия собственника. Также договором могут предусматриваться виды разрешенного пользования имуществом, которые обязан соблюдать арендатор.

Оформление участка в аренду

Особенности передачи в аренду земельных участков определены ЗК РФ. Если по аренде передается земля в частной собственности, практически все условия договора определяют сами стороны. Однако изменить по своему усмотрению вид разрешенного землепользования собственник и арендатор не могут. Например, если земля имеет вид землепользования ИЖС, арендатор не сможет построить на ней производственный объект, использовать под иные цели, не связанные с жилищным строительством.

Вот еще несколько нюансов, связанных с оформлением аренды земельных участков:

• допускается предоставление в аренду участков с одновременным межеванием, определением границы и постановкой на кадастровый учет – это правило действует для муниципальных земель, не разграниченных в ходе кадастровых работ;
• в отдельных случаях допускается выделение муниципального участка в аренду с последующим переоформлением в собственность – например, это возможно при получении земли под ИЖС, когда аренда меняется на собственность после завершения строительства дома;
• для предоставления в аренду отдельных частей участка нужно провести кадастровые работы, оформить межевой план на раздел или выдел исходного объекта.

Если для аренды нужно изменить вид разрешенного землепользования, стороны должны обращаться в местную администрацию. Обычно эта процедура предусматривает внесение изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), другие градостроительные документы. В период действия договора арендатор обязан не допускать ухудшение свойств земли, захламления участка, нарушения других правил землепользования.

Оформление договора аренды помещений и зданий

В аренду можно сдать не только целый объект, но и его неизолированную и необособленную часть. Последний вариант чаще всего используется для больших помещений в торговых центрах и коммерческих зданиях, когда небольшие площади сдаются сразу нескольким арендаторам. Возводить стены или иные ограждающие конструкции для частей зданий и помещений не нужно. Выделенную для аренды часть объекта описывают в договоре, отражают на техническом плане.

Вот несколько важных особенностей для оформления аренды помещения, здания, другого объекта:

• арендатор должен соблюдать целевое назначение объекта (например, в жилом помещении недопустимо открывать производство);
• для целей арендатора в здании или помещении может проводиться перепланировка с изменением конфигурации объекта (для этого необходимо заказать проект, а после проведения работ пройти кадастровый учет изменений по техническому плану);
• при регистрации долгосрочного договора в ЕГРН будет установлено временное обременение (ограничение) права, которое аннулируется после прекращения аренды.

Если договор подписан на срок менее года, либо на неопределенный период времени, его не требуется регистрировать. На передачу в аренду объекта, находящегося в долевой или совместной собственности, требуется согласие всех правообладателей. Подробнее обо всех нюансах совершения сделок вы сможете узнать у специалистов ГК «Измерение».

Этапы оформления аренды земли и объектов

Ниже разберем основные этапы оформления аренды земли и объектов, находящихся в частной собственности. О специальных правилах аренды государственной или муниципальной недвижимости мы расскажем в следующих материалах.

Подготовка документов

Основным документом для совершения сделок аренды является договор. Его положения стороны будут заполнять на основании следующих документов:

• паспорта собственника и арендатора (для граждан), регистрационные документы юр. лиц;
• правоустанавливающий документ на объект (выписка ЕГРН, свидетельство);
• техническая и эксплуатационная документация;
• межевой план (если проводится межевание участка, меняются его характеристики);
• технический план (если в аренду сдается часть здания или помещения, либо меняются характеристики объекта).

Если интересы арендатора или правообладателя представляет иное лицо, на него необходимо оформить нотариальную доверенность. По доверенности можно подписывать договор, проходить регистрацию в Росреестре, реализовать иные полномочия.

Согласование и заключение договора

В ГК РФ указано единственное существенное условие для сделок аренды – предмет договора. Все остальные условия и положения стороны определяют самостоятельно. Обычно в договор включаются следующие пункты:

• целевое назначение и вид разрешенного пользования объектом;
• срок действия арендных отношений;
• размер и порядок перечисления арендных платежей;
• разграничение ответственности между собственником и арендатором (например, в части проведения текущего и капитального ремонта);
• штрафные санкции за нарушение условий договора, ухудшение характеристик недвижимости.

Фактические характеристики объекта обычно описываются в передаточном акте.

Порядок оформления договоров аренды зависит от самих контрагентов. Чтобы соблюсти интересы обеих сторон и нормы законодательства, воспользуйтесь услугами наших специалистов. Геодезическая компания «Измерение» поможет подготовить проект договора, проведет кадастровые работы (при необходимости), окажет сопровождение при регистрации.

Регистрация долгосрочной аренды

Оформление аренды предусматривает регистрацию в Росреестре, если договор заключен на срок от 1 года. Для регистрации нужно подать заявление, сам договор, документы о полномочиях сторон. Размер госпошлины составляет 2000 руб. для физ. лиц и 22 000 руб. для организаций. После завершения процедур стороны получат зарегистрированный экземпляр договора, выписку ЕГРН с обременением на весь период аренды.

Наши услуги

Геодезическая компания «Измерение» окажет услуги по подготовке договора и других документов, необходимых для оформления аренды участков, зданий, помещений, частей объектов. При необходимости, мы проведем обмеры и обследования, изготовим межевые и технические планы, поможем пройти учет и регистрацию в Росреестре. Наши юристы окажут содействие при согласовании условий договоров, разрешению спорных моментов. Подробнее об условиях сотрудничества, сроках и стоимости услуг, можно уточнить на бесплатной консультации.