Изменение категорий земель

Все земли и участки в России имеют определенные категории. По ним определяется вид разрешенного землепользования, запреты на отдельные направления деятельности и строительства. Смена категории по желанию только самого собственника невозможно. ЗК РФ и Закон № 172-ФЗ позволяют изменить категорию земель только по ходатайству заинтересованных лиц через органы государственной и муниципальной власти.

Специалисты геодезической компании «Измерение» окажут услуги по подготовке документов, которые требуются для смены категории.

Что такое категория земель?

По виду категории регламентируется целевое назначение и режим использования земель. Категории устанавливаются путем зонирования территорий, фиксируются в ЕГРН. Всего в РФ есть 7 категорий земель:

• сельхозназначения (сельхозугодья, наделы под внутрихозяйственные дороги и под объекты для переработки сельхозпродукции);
• населенных пунктов (для ИЖС, для общественной застройки, для объектов инфраструктуры и т.д.);
• промышленности, транспорта, безопасности и иные земли специального назначения;
• особо охраняемых объектов и территорий (парки, заповедники и т.д.);
• лесного фонда;
• водного фонда;
• запаса.

Из перечисленных позиций только земли запаса практически невозможно использовать для каких-либо целей. Однако их можно перевести в иную категорию, чтобы собственник или арендатор могли выбрать допустимые виды землепользования. Для каждой из перечисленных категорий в законодательстве указаны виды допустимого землепользования.

Например, для участков сельхозназначения основным видом является ведение сельского хозяйства, либо иная сопутствующая деятельность. Строить на них промышленные здания, не задействованные в переработке сельхозпродукции, нельзя. Только изменение категории позволит использовать участок для других целей, снять запреты.

Зачем и когда нужно изменение категории

Обычно в смене категории напрямую заинтересован собственник или арендатор, если действующие запреты и ограничения лишают его каких-либо видов землепользования. Типичным случаем, когда может требоваться эта процедура, является желание присвоить категорию ИЖС для земель сельхозназначения, официально возвести частный дом, зарегистрировать на него права, подвести инженерные коммуникации. Также необходимость в смене категорий может возникать:

• при изменении видов деятельности правообладателя-организации или ИП (например, вместо категории «земли промышленности» можно перевести участок под деловую застройку);
• при корректировке правил землепользования, генеральных планов (например, если муниципальное образование решило включить земли запаса под массовую жилищную застройку);
• для объединения участков с разными категориями, либо в обратном порядке, для раздела под разные цели. Чтобы пройти процедуру изменения категории недостаточно одного желания владельца. Для этого требуется подача ходатайства, обоснование причин просьбы. Также в ЗК РФ есть ряд ограничений, которые осложняют или делают невозможной смену категории. Например, территорию города можно перевести в другие категории только через изменение границ (ст. 8 ЗК РФ). Для этого нужно внести корректировки в градостроительные документы, организовать общественные слушания, издать нормативный акт на уровне МО.

Порядок изменения категории земель

Правила перевода земель между разными категориями определены не только ЗК РФ, но Законом № 172-ФЗ. В зависимости от правового статуса земельного фонда, решение будет принимать администрация МО, орган власти региона или Правительство РФ. Например, если документы будет подавать собственник частного надела, решение принимает местная администрация. Однако для земель сельхозназначения процедура проводится через региональные органы.

Алгоритм действий для смены категории заключается в следующем:

• нужно подготовить документацию, указанную в ст. 2 Закона № 172-ФЗ, оформить ходатайство с обоснованием перевода;
• документы нужно направить в орган, уполномоченный принимать решение;
• документы будут рассматриваться в пределах двух месяцев, а при обращении в Правительство РФ – в течение трех месяцев;
• при положительном решении издается акт о переводе земель или участка;
• в течение 14 дней акт направляется заявителю, а соответствующие изменения отражаются в ЕГРН.

В отдельных случаях до подачи документов нужно получить заключение экологической экспертизы. Заключение должно подтвердить, что смена категории и режима землепользования не повлечет негативных последствий для почвы, природных объектов, экологической обстановки.

Обратите внимание! Если ходатайство подает арендатор, ему нужно получить согласие собственника на изменение категории. Например, если надел был предоставлен в аренду из земель муниципального фонда, согласие будет давать местная администрация.

Итоговым результатом процедуры всегда будет внесение новых сведений в ЕГРН. После этого правообладатель или арендатор сможет выбрать виды землепользования, соответствующие новой категории. При необходимости, изменения будут внесены в действующий договор аренды.

Какие документы оформляются для смены категории

Список документов, которые нужно подать для смены категории участка, регламентирован статьей 2 Закона № 172-ФЗ. В ходатайстве нужно указать кадастровый номер надела (по сведениям ЕГРН), текущую и испрашиваемую категорию, обоснование для перевода. Также в ходатайстве необходимо указать о наличии прав на участок (собственность, аренда, иной вид права).

При обращении в органы власти к ходатайству нужно приложить:

• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (для граждан);
• выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ для ИП и предприятий;
• выписка ЕГРН на участок;
• заключение экологической экспертизы (при необходимости);
• согласие правообладателя.

Перевод может осуществляться без согласия правообладателей, если его целью является образование особо охраняемой территории, либо изменение границ населенного пункта.

Услуги нашей компании при изменении категорий земель

Положительное решение по вопросу смены категории земель зависит от точности и правильности обоснования, заполнения ходатайства. Чтобы избежать проблем при обращении в органы власти и отказа в изменении, обратитесь за помощью к специалистам геодезической компании «Измерение». У нас есть опыт перевода земель даже в самых сложных случаях.

Все документы будут оформлены нами в максимально сжатые сроки. Также мы поможем обжаловать необоснованный отказ в изменении категории, либо незаконный возврат документов без рассмотрения. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать по телефонам, указанным на нашем сайте.